房地产公司未动工建设楼盘，购房人已交款项能否退赔

案情简介：房地产公司未动工建设楼盘

2014年7月12日，吕某与被告某房地产公司就签订《VIP认筹协议书》进行协商，该协议约定：吕某基于对“缤城”项目一楼21-3号商铺的购买意愿，自愿缴纳人民币597000元VIP卡认筹金；吕相华在某房地产公司开发的“缤城”项目规定的开盘签约期内签约成功，则享受认筹商铺39700元／㎡的成交价格；“缤城”项目开盘当天，吕某须凭本人身份证、本《认筹协议书》、VIP卡及认筹缴款收据至开盘地点进行选铺，同时认筹金自动转为选铺定金；吕某凭本协议书认购的商铺为上述认筹对应商铺；若吕某在“缤城”项目开盘规定的签约日内未能如期签约，某房地产公司有权处置吕某认筹的商铺，并于开盘后30天内通知吕某到某房地产公司指定地点退筹，吕某凭本人身份证、本《认筹协议书》、VIP卡及认筹缴款收据办理全额无息退还已缴认筹金手续，作为VIP会员享受认筹优惠全部作废。后某房地产公司在该协议上加盖了公司印章，吕某未签字。2014年7月14日，吕某向被告缴纳了597000元的VIP卡认筹金，某房地产公司向其出具了收据，承诺在签约后的6个月内完成“缤城”项目建设。逾期后，“缤城”项目未动工建设，吕某多次向被告询问相关建设事宜，被告均以各种理由予以推脱。至原告诉至本院时，“缤城”项目仍未动工。

2015年5月6日，吕某因病死亡。其与原告李某，是夫妻关系，两人仅育一子，系原告吕逊某。

另查明，2015年8月20日，某房地产开发有限公司更名为某房地产开发有限公司，法定代表人为丁某某。

法院判决：购房人已交款项如数退赔

吕某与被告就签订《VIP认筹协议书》进行了协商，吕某虽未签字，但依约向被告缴付了全部款项。吕某在签字之前已履行了主要义务，被告收取款项，表示接受，该合同成立。吕某基于商铺购买意愿支付认筹金，取得“缤城”项目开盘销售时预订商铺的购买资格和优惠价格，“缤城”项目开盘后吕某须与被告另行签订商铺买卖合同，这是双方就未来签订合同而进行预约，该合同未违反法律规定，应认定为有效的商品房预约合同。被告关于该合同是无效的商品房预售合同的辩称意见与事实不符，本院不予支持。原告吕逊某李某是吕某的第一顺序继承人，依法有权向本院提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该合同可以解除，现被告承诺签订合同后6个月内完成“缤城”项目，但至今仍未动工建设，其迟延履行债务的行为致使合同目的不能实现。故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应赔偿原告的损失，其损失计算的起始时间应从被告违约时起算，即从双方签约的六个月后开始。鉴于合同具有相对性，案外人李某某不是合同所涉当事人，其是否经办本案所涉资金与本案无关，故本院对被告提出申请追加李波为第三人的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告咸宁市瑞园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吕逊敏、李春香支付认筹金597000元。

二、被告咸宁市瑞园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吕逊敏、李春香支付资金占用损失（从2015年1月13日起，以597000元为本金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付完毕之日）。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

律师说法：商品房预售合同成立有效，已交认筹金如数退赔

本案中争议焦点是商品房预售合同是否有效，这是被告返还原告认筹金的基础。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”针对被告答辩说商品房预售合同无效的理由是否成立，首先要根据合同法律规定判断合同是否有效。原告签约之后并交纳了认筹金，已经实际履行了合同主要义务，而被告出具了认筹金交纳的收据，视为被告已经接受，根据合同法37条规定，商品房预售合同成立且有效。因而被告如数退赔原告交纳的款项是符合法律规定的。

在此也提醒着购房人在和房地产公司签署商品房预售性质的合同时，务必谨慎审查其合同条款以及查验房地产公司是否具备商品房预售的资质，同时在商品房预售合同条款中以违约责任条款规制房地产公司不能按期交房的违约责任。如有必要由专业律师审核重大的商品房预售合同条款再行签署。

附：

原裁判文书链接：

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=5d59c37e-1c76-4b15-a4ba-b2a9b11c299d

作者：张春月 律师 北京市京师律师事务所

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